Chọn nhà ở trung tâm hay ở khu compound ngoại vi thành phố?
Mục lục website tổng hợp 900 bài viết về bất động sản được chia theo chuyên mục kèm mô tả:
- Toàn bộ bài viết chuyên sâu về bất động sản Việt Nam trong 10 năm: 685 bài viết Phần 1
- Toàn bộ bài viết chuyên sâu về bất động sản Việt Nam trong 10 năm: 685 bài viết Phần 2
- Toàn bộ bài viết chuyên sâu về bất động sản Việt Nam trong 10 năm: 685 bài viết Phần 3
- 128 bài viết hay nhất về Bất Động Sản được viết trong năm 2021 – 2022
Với mỗi người khi chọn mua nhà đều có một số tiêu chí để lựa chọn. Và cũng hẳn sẽ có nhiều người sẽ phải nhức đầu khi phải tính bài toán ở khu trung tâm hay ngoại vi thành phố. Liệu khi đưa ra quyết định mọi người đã hệ thống hoá được đâu là những tiêu chí chính để đưa ra quyết định chưa? Và tiêu chí nào là tiêu chí quan trọng nhất?
Bài viết này sẽ hệ thống hoá các tiêu chí bằng việc so sánh từng tiêu chí một. Đây là một bài phân tích khách quan, dựa trên quan điểm đánh giá cá nhân của người viết.
Để cụ thể cho việc so sánh, bài viết lấy ví dụ về một tài sản dao động trong khoảng 15 tỉ. Hai vị trí được chọn để so sánh là khu vực phường Đa Kao hoặc Tân Định (Q.1, cận trung tâm, hoặc các vị trí tương đương), và dự án Lakeview, Q.9 (hoặc các dự án tương đương cùng vị trí). Việc so sánh được giả định là đa phần người ở làm việc tại khu vực trung tâm thành phố, còn nếu người ở làm việc ở những khu vực khác thì có thể một số tiêu chí so sánh chưa được phù hợp (ví dụ tiêu chí về cự ly di chuyển).
Với vị trí ở khu vực Q.1 như trên, mua được nhà HXH, diện tích dao động khoảng 50 – 60m2 (tuỳ chất lượng nhà, điều kiện hẻm), thường sẽ là 1 trệt + 2-3 lầu. Tại dự án Lakeview, giá trên mua được căn diện tích 100m2 (tổng DTSD vào khoảng 250m2). Như vậy tổng diện tích sàn của 2 bất động sản được chọn để so sánh gần tương đương nhau, do đó việc so sánh khá hợp lý, không chênh lệch nhiều, độ tương đồng trên 90%.
1. Cự ly di chuyển từ căn hộ đến nơi làm việc
- Nhà trung tâm thành phố: mất trung bình khoảng 10’.
- Nhà ngoại vi thành phố: mất trung bình 30 – 60’.
Theo tiêu chí chọn nhà của tôi, đây là tiêu chí chính để cân nhắc. Tôi thường bị ám ảnh bởi nạn kẹt xe, khói bụi, và nhất là khi trời mưa (vào mùa mưa từ tháng 4 – 10 tại Sài Gòn thì có thể xác định mưa bất cứ lúc nào). Thử tưởng tượng mất khoảng 60 – 120’ chỉ dành cho việc di chuyển giữa nhà và công ty. Đó là chưa kể đến việc an toàn trên quãng đường di chuyển, vì nhà ở ngoại vi thành phố thường di chuyển trên một số cung đường có xe tải, container lưu hành. Nếu đi xe hơi thì còn OK, tuy nhiên cũng có rất nhiều người phải di chuyển bằng xe máy, như vậy thật là bất tiện. Tuy nhiên, nếu giao thông công cộng phát triển, đặc biệt là metro/MRT có kết nối trực tiếp đến khu ở, thì vấn đề di chuyển sẽ được cải thiện rất nhiều. Nhưng theo đánh giá của tôi thì rất khó để có được tuyến metro/MRT kết nối trực tiếp đến 1 khu compound nào.
2. Khoảng cách từ căn hộ đến nơi đưa con đi học
Nhà trung tâm thành phố: rất thuận tiện, thường thì trường học sẽ ở khá gần nhà, hoặc gần công ty. Nếu kẹt việc thì có thể dễ dàng nhờ người nhà hoặc thậm chí hàng xóm đưa đón giúp (tất nhiên phải thông báo cho giáo viên hoặc cô bảo mẫu, tuỳ yêu cầu quy định của trường). Ngoài việc đưa đón con thì nếu có việc gì cần gấp chạy về nhà cũng rất thuận tiện.
Nhà ngoại vi thành phố: không có nhiều sự lựa chọn, rất vất vả trong việc đưa đón con, trừ phi học tại trường quốc tế có xe đưa đón tận nhà.
3. Dịch vụ khám chữa bệnh gần vị trí căn hộ
Nhà trung tâm thành phố: vô cùng thuận tiện, đa phần rất gần các bệnh viện, phòng khám lớn. Bản thân tôi đã từng 3 lần đi cấp cứu, từ nhà chạy đến bệnh viện Gia Định trong vòng 3 nốt nhạc. Nếu ở xa chưa biết chuyện gì sẽ xảy ra trên đường, nhất là vào lúc kẹt xe.
Nhà ngoại vi thành phố: Nếu xảy ra việc gấp cần vô bệnh viện, bạn sẽ thấy khổ sở như thế nào, đặc biệt là khi cấp cứu. Trừ các khu của Vin có Vinmec, còn đa phần các khu khác phải chạy 1 quãng đường rất xa, chưa kể xe cấp cứu chưa kịp tới nơi thì nhiều khi đã muộn. Nhà nào con nít thường xuyên bệnh mà phải đi khám, chắc hẳn mọi người đều rõ cực hình như thế nào khi chạy lên khu trung tâm khám bệnh cho con.
4. Vui chơi giải trí, mua sắm quanh căn hộ nơi ở
Nhà trung tâm thành phố: có nhiều option để lựa chọn trong tuần hoặc cuối tuần. Thích thì cả gia đình cùng đi ăn nhà hàng, đi shopping, cho con nít đi nhà sách, coi phim, v.v, rất linh hoạt. Hơn nữa, việc mua sắm đồ ăn hàng ngày cũng rất thuận tiện, vì thường có rất nhiều cửa hàng tiện lợi, siêu thị xung quanh khu trung tâm.
Nhà ngoại vi thành phố: rất bị bó buộc khoản này. Thường trong tuần thì khi đi làm về đến nhà là không muốn đi đâu nữa, nếu có chăng thì chỉ có thể thu xếp được vào cuối tuần. Nếu có việc buổi tối cần phải di chuyển lên khu trung tâm thành phố để hẹn hò hay có việc gì, thường rất khó khăn. Việc mua sắm đồ ăn hàng ngày thường sẽ bị hạn chế, trừ phi bạn mua đồ cho nguyên cả tuần và để trong tủ lạnh.
5. Tập luyện thể dục quanh vị trí căn hộ
Nhà trung tâm thành phố: có nhiều sự lựa chọn, có thể ra công viên gần nhà, hoặc sân vận động, hoặc đơn giản chỉ là đạp xe hay chạy bộ xung quanh kênh Nhiêu Lộc. Có nhiều option linh hoạt phù hợp với khung giờ làm việc và sinh hoạt của mỗi cá nhân.
Nhà ngoại vi thành phố: trong các khu compound thì việc thể dục thể thao khá thuận tiện, tuy nhiên cũng bị hạn chế ở chỗ khi đi làm về đến nhà thường cũng đã muộn rồi, và việc suốt ngày tập luyện ở 1 khu vực cố định cũng nhàm chán. Tập luyện đôi khi cũng cần thay đổi ngoại cảnh mới thấy thú vị, kiểu như chơi golf thì chẳng ai muốn lúc nào cũng chơi tại 1 sân cố định.
6. An toàn, an ninh của căn hộ
Nhà trung tâm thành phố: nếu chọn được nhà ở những khu vực dân trí cao, ổn định, nhất là những vị trí hẻm cụt, hẻm văn hoá, thì an ninh không phải vấn đề quá lớn. Các khu dân trí cao ở trung tâm hoặc cận trung tâm đều có nhiều nhà sếp lớn ở, nên đa phần là an ninh xung quanh đó khá tốt.
Nhà ngoại vi thành phố: thường trong các khu compound an ninh là khá tốt, đây là điểm tôi đánh giá cao nhất trong các tiêu chí nếu lựa chọn ở khu compound.
7. Ô nhiễm tiếng ồn, khói bụi quanh căn hộ
Nhà trung tâm thành phố: ở một số khu trung tâm, nếu cận đường xe tải lưu hành, thì có thể bị ô nhiễm tiếng ồn, khói bụi. Nhưng nếu chọn được vị trí hẻm ra khu vực đường chính, thì đây không phải vấn đề lớn.
Nhà ngoại vi thành phố: thường ở cách xa đường chính nên đây cũng có thể là điểm cộng được đánh giá cao cho các khu compound.
8. Xây sửa nhà
Nhà trung tâm thành phố: dễ dàng xây sửa theo yêu cầu, kiểu dáng mình muốn. Không thích thì đập đi xây lại.
Nhà ngoại vi thành phố: trong khu compound sẽ không có sự lựa chọn, bắt buộc phải giữ nguyên kiến trúc bên ngoài căn nhà. Đôi khi cũng sẽ nhàm chán khi nhà mình và nhà hàng xóm chẳng có điểm gì khác biệt. Ông nào thường xuyên say xỉn, đêm khuya về nhà có khi lại đi nhầm vào nhà bà hàng xóm, vì nhà nào nhìn chẳng giống nhà nào.
9. Tính linh hoạt của bất động sản trong sử dụng
Nhà trung tâm thành phố: có rất nhiều người sử dụng tầng trệt để làm văn phònng công ty riêng của mình, hoặc cho các bên thuê làm văn phòng công ty, shop bán hàng. Rất linh hoạt trong việc sử dụng tài sản của mình, đồng thời có thêm nguồn thu nhập thụ động. Hẻm nhà tôi chỉ có 24 nhà nhưng đã có 8 nhà cho thuê hoặc tự kinh doanh shop bán hàng, phòng khám, văn phòng công ty, căn hộ dịch vụ.
Nhà ngoại vi thành phố: không thể cho thuê kinh doanh (trừ phi là shophouse của khu vực đông đúc, kinh doanh tốt, nhưng nếu là shophouse thì giá mua lại cao hơn khá nhiều). Nếu sử dụng làm văn phòng công ty đôi khi cũng không thuận tiện cho việc nhân viên đi lại, hoặc khách đến giao dịch vì khá bất tiện cho việc đi lại.
10. Pháp lý, tính thanh khoản của bất động sản
Nhà trung tâm thành phố: tính pháp lý luôn rất cao. Nếu có việc phải vay thế chấp, thì thường sẽ rất dễ vay và được định giá cao, dễ giao dịch, tính thanh khoản cao.
Nhà ngoại vi thành phố: nhiều dự án chưa ra sổ hồng, nên tính pháp lý cũng là yếu tố cần phải cân nhắc. Tính thanh khoản theo đánh giá cá nhân của tôi là thấp, nếu có nhu cầu bán thì thường đối tượng khách hàng mua sẽ bị hạn chế.
11. Chi phí hạ tầng, quản lý của căn hộ
Nhà trung tâm thành phố: nếu bạn đi xe hơi, thường bạn phải gửi xe gần nhà (trừ một số trường hợp hẻm rộng xe đậu được tầng trệt)
Nhà ngoại vi thành phố: phải trả phí quản lý. Phí quản lý thường tăng theo từng năm, nhiều khi không kiểm soát được. Xe hơi thường đậu ngay trước nhà, nên không chi phí đậu xe.
Đây không phải tiêu chí quá quan trọng, đối với tôi chỉ là tiêu chí phụ để đánh giá thêm.
Qua các tiêu chí đánh giá được tổng hợp như trên, cá nhân tôi đánh giá cao tính thuận tiện khi ở khu trung tâm hoặc cận trung tâm. Thực tế thì tôi cũng đã ở khu cận trung tâm gần 20 năm rồi, nên có lẽ đủ thời gian để cảm nhận tính thuận tiện của nó. Tuy nhiên, mỗi cá nhân thì có thể có bộ tiêu chí đánh giá khác nhau, mức độ ưu tiên khác nhau. Việc so sánh này cũng có thể áp dụng tương tự với các bất động sản giá trị khác nhau ở một số góc độ, ví dụ 5 tỉ, 10 tỉ. Hy vọng bài viết chia sẻ góc nhìn, thông tin hữu ích cho những ai đang phân vân lựa chọn giữa 2 option.
Anh em cộng đồng hãy cùng cho ý kiến và phản biện. Không có đúng hay sai, chỉ là cách nhìn nhận của từng cá nhân. Welcome ý kiến bổ sung, đóng góp, phân tích của các anh em.
Tony Hieu
Bình luận về “Chọn nhà ở trung tâm hay ở khu compound ngoại vi thành phố?”
Trả lời
Bài viết liên quan
Mình không mua bất động sản ở vùng xa thành phố nữa, vì…
Toàn bộ 813 bài viết về bất động sản Việt Nam giai đoạn 2020 – 2025: Toàn bộ bài viết chuyên sâu về bất động sản Việt Nam trong 10 năm: 685 bài viết Phần 1 Toàn bộ bài viết chuyên sâu về bất động sản Việt Nam trong 10 năm: 685 bài viết Phần..
Mua nhà hay thuê nhà?
Quan điểm truyền thống của người Việt Nam, mỗi người phải có một mái ấm, một ngôi nhà của mình. Tỷ lệ sở hữu nhà của người Vietnam đạt trên 90%, một trong những nước có tỷ lệ cao nhất trên thế giới, trong khi đó tỷ lệ này của những nước phát triển khá..
“Vượng khí” trong phong thủy nhà ở
Hơn 800 bài viết của 62 chuyên gia bất động sản hàng đầu Việt Nam được tổng hợp tại link: Toàn bộ bài viết chuyên sâu về bất động sản Việt Nam trong 10 năm: 685 bài viết Phần 1 Toàn bộ bài viết chuyên sâu về bất động sản Việt Nam trong 10 năm:..
Có điều kiện thì ở các căn hộ cao cấp trung tâm thành phố như Vinhome Tân cảng, Saigon pearl, Cantavil Hoàn cầu… , có đầu đủ dịch vụ, tiện nghi cho sinh hoạt thậm chí làm việc. Nó hơn nhiều nhà ò trung tâm có khi chật chội, thiếu an ninh. Giữa 3 loại nhà: Nhà trung tâm thành phố, căn hộ cao cấp trung tâm và compound nhưng ở ngoại vi thì mình chọn căn hộ cao cấp với tiêu chí mua để phục vụ nhu cầu ăn ở, học tập, làm việc, hưởng thụ cuộc sống… , không phải vừa ở nhưng còn ngóng sinh lợi!
Mình thì bán nhà trung tâm xô bồ ra vùng ven ở thấy cuộc sống khá thoải mái, tinh thần và công việc hiệu quả hơn. Đồng thời nhìn lại nhà vùng ven mới mua thì tăng giá gấp đôi, còn căn trung tâm thì hình như tăng vài % lẻ mà thanh khoản thì khó vô vàn
Bài viết không khách quan như đề tựa, 1-2-3-4 có thể gom làm 1. Dám ở nhà 15 tỷ thì thừa sức có xe vài trăm tr. Quan trọng nhất vẫn là tiêu chí sạch để sống lâu sống khỏe và an toàn. Đưa ra lý lẽ rất yếu để bảo khu trung tâm an toàn là không khách quan, xem thử trên báo bao nhiêu vụ ở trung tâm và bao nhiêu vụ xảy ra ở compound. 2 năm dịch vừa rồi ở compound sướng hay ở trung tâm tốt?
Cũng không phải ai cũng phải làm việc ở trung tâm, với cá nhân t thì trung tâm chỉ để họp hành vài tiếng 1 tuần và đổi gió cuối tuần thôi
Khi ta ở chỉ là nơi đất ở, khi ta đi chủ mới sẽ giống ta. Thường khi chưa có thì tưởng tượng bao giờ cũng tuyệt vời hơn ạ. Giờ có làm việc online nhiều cũng tiện lợi hơn khi quyết định chỗ ở.