Nỗi khổ của làm doanh nghiệp bất động sản ở Việt Nam
Nỗi khổ thiếu tiền của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
Làm doanh nghiệp bất động sản ở Việt Nam dễ thì cũng dễ, kiếm tiền thì cũng nhanh, người ngoài nhìn quy mô và hào nhoáng, nhưng người trong cuộc mới biết người trong kẹt có nhiều nỗi khổ. Nỗi khổ thì nhiều, nhưng trong đó có những nỗi khổ thường xuyên.
Nỗi khổ thứ nhất là thiếu tiền: Làm bất động sản cần nguồn vốn lớn. Nhưng chẳng có mấy ông có sẵn tiền. Nhiều ông dùng đầu heo nấu cháo. Hoặc ban đầu có nhưng quá trình phát triển nhanh hoặc gặp trục trặc nên thiếu hụt tài chính. Hầu hết các công ty bất động sản luôn trong tình trạng cần tiền, đặc biệt tiền mặt.
Đừng nghĩ các công ty to, hoành tráng, nổi tiếng… là nhiều tiền. Chính cái suy nghĩ nhìn hào nhoáng bên ngoài, và “ổng làm ăn lớn vậy thiếu gì tiền, ăn gì của mình vài đồng” đã làm nhiều người và gia đình điêu đứng sau đó. Cũng chính vì hết tiền mà nhiều công trình dự án bị dừng thi công. Khách hàng mua thì đi đòi nhà khắp nơi. Chủ bỏ trốn.
Cũng vì cần tiền sinh ra họ phải làm đủ mọi thứ để có tiền. Nào bán hàng sớm khi chưa đủ điều kiện cho người mua. Khi dự án bị trục trặc, là dính vào vòng luẩn quẩn khất khách hàng, xử lý truyền thông báo chí, cơ quan nhà nước… Các công ty bất động sản ông nào cũng cắm dự án, đất đai, xe cộ… vào ngân hàng cả. Nói ra chắc nhiều người bất ngờ chứ nhiều ông còn đi vay nóng lạnh bên ngoài, đắp chỗ này đập chỗ kia, bị đòi tiền như dân chợ.
Các tập đoàn bất động sản luôn trong tình trạng phải kiếm thêm dự án, đẻ thêm công ty để gia tăng hạn mức vay và nguồn thu sớm của khách hàng. Rồi phát hành trái phiếu. Tiếp nhận thêm cổ đông mới. Xin lập dự án, phổi thông tin dự án để tăng giá bất động sản và cổ phiếu của mình. Mấy ông nho nhỏ hoặc chơi hệ liều thì ký hợp đồng bán nhà cho nhiều người. Hay chơi lớn như bác đại gia điếu cày thì xây hẳn thêm một Block cho bà con so với giấy phép… ôi trăm thứ không thể kể hết.
Theo mình thiếu tiền cũng là nguyên nhân dẫn đến lãnh đạo FLC và Tân Hoàng Minh bị xử lý như vừa qua. Mình không rành về hai công ty này nhưng nghe sơ qua cũng biết họ cần tiền. Ví dụ như FLC. Chính vì thiếu tiền nên nhiều dự án của công ty này xin, lập ra rồi nhiều năm không triển khai, trong khi vẫn đi gặp các địa phương lập quy hoạch nhiều dự án mới. Lý do của không triển khai các dự án ở chỗ “tiền đâu”. Còn luôn xin lập dự án mới vì như đã nói ở trên để tăng cổ phiếu, phát hành trái phiếu, tăng giá đất đã mua.
Ngoài ra, FLC có một đứa con cưng và đẹp, niềm tự hào của anh Quyết là Bamboo Airway. Mà đứa con này lúc nào cũng cần tiền mặt để chi trả các chi phí hiện hữu. Thế nên phi vụ bán chui cổ phiếu vừa qua của anh tui chắc phần nhiều vì cần tiền làm liều và tự tin không sao như lần trước.
Nỗi khổ pháp lý của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
Nỗi khổ thứ hai là pháp lý. Cái này nhiều người cũng đã nghe. Làm pháp lý bất động sản thì ôi thôi nhiêu khê, cần mối quan hệ và sự phê duyệt của cơ quan nhà nước. Luật thì chồng chéo. Thủ tục thì nhiều và rối. Cán bộ thì ngày càng sợ trách nhiệm.
Trong bất động sản là lĩnh vực có phe nhóm, lợi ích nhiều. Chủ đầu tư và cán bộ nhà nước nhiều khi bắt tay không tuân thủ luật lệ. Nếu dự án gặp vấn đề gì đó thì pháp gần như bị đứng. Chả thế mà bà chủ tịch của QCGL than trời mỗi lần gặp lãnh đạo vì dự án mấy chục ha ở Nhà Bè khi bị đứng. Còn 2 lần suýt nữa bị vướng vòng lao lý. Hay to đùng như Nova, ngày tết còn phải viết tâm thư gửi Bộ trưởng để kể lể, dọa dẫm bị phá sản các kiểu khi mua phải dự án nằm trong khu Thủ Thiêm bị thanh tra, rà soát lại.
Hay mấy dự án của ĐLGL ở Q7, Q8 bị dính một phần đất công không qua đấu giá thì đắp mộ cuộc tình không biết đến bao giờ. Phê duyệt pháp lý lại liên quan tới nhiệm kỳ của cán bộ. Cứ mỗi lần đại hội đi qua là một có xáo trộn về quy hoạch, phê duyệt, cấp phép dự án. Hay bất thình lình cán bộ bị điều chuyển hoặc qua đời, là dự án lại bị chậm lại phê duyệt.
Như anh B phụ trách lĩnh vực đô thị vừa mất hôm rồi, chắc chắn các dự án ở thành phố này bị chậm phê duyệt phải vài tháng, để cán bộ mới lên làm quen công việc và hồ sơ, chủ đầu tư làm quen với lãnh đạo mới… chả thế mà một lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản kể thường xuyên phải “ra ngoài” phục vụ các bác, than rằng “khổ lắm em ơi, nhục như chó chứ sung sướng gì”.
Các công ty lớn còn thế. Còn các công ty nho nhỏ, làm dạng phân lô cá nhân ở các địa phương thì cũng chả khá hơn đâu. Để mua được đất, được hiến đất làm đường, làm đường, chuyển mục đích, tách thửa… cũng phải lo đủ đường. Ông nào xong sớm thì may. Ông nào vô trễ khi thị trường sốt lên, phải mua giá đất cao, bị báo chí vô đập, bị địa phương ngừng thủ tục… thì như ngồi trên đống lửa. Đã thế còn bị gọi là dự án ma. Hoặc nặng hơn là quy là lừa đảo.
Nỗi khổ vướng vòng lao lý của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
Nỗi khổ lớn thứ ba có thể kể đến của người làm bất động sản là nỗi lo dính vào vong lao lý hoặc nhẹ thì bị xử phạt, cưỡng chế. Bởi các hành vi, hoạt động của họ đều có nguy cơ. Nào là: Xách phong bì đi làm thủ tục. Vay ngân hàng bằng hồ sơ không bảo đảm. Bán cho khách hàng mà bị trục trặc, không trả được bị tố cáo. Làm đường trên đất nông nghiệp, đất quy hoạch. Trốn, giảm thuế. Phát hành trái phiếu không đúng mục đích. Mua bán dự án có nguồn gốc đất nhà nước… đó là những hoạt động hay bị sờ tới của các công ty bất động sản trong thời gian qua.
Nguy cơ không chỉ đến từ người lãnh đạo, mà nhiều khi còn cả những bộ sậu phía dưới. Khi đã chung xuồng, trong bộ máy hoạt động thì nhiều khi nó vô guồng hoặc không thể làm khác hoặc không nhận ra hoặc không thể tách ra hoặc nghĩ rằng không sao. Nhưng nguy cơ luôn thường trực. Mà làm bất động sản hay được các anh điều tra, an ninh, nhà báo quan tâm, để ý lắm…
Còn nhiều lắm. Chỉ kể chút để hiểu thêm về lĩnh vực này nhân dịp một số công ty bất động sản vừa qua bị xử lý. Nhưng âu cũng là số phận. Làm giàu dễ thì cũng phải đánh đổi lại nhiều thứ. Qua vụ của anh Quyết, nhiều người đòi thị trường minh bạch, nhà nước quản lý chặt chẽ… các kiểu. Nhưng phải hiểu rằng Việt Nam là thị trường đang phát triển, vùng đất kiểu hỗn loạn, mập mờ, quản lý lỏng lẽo. Nhưng chính vì thế nhiều người mới kiếm được tiền nhiều, dễ.
Như những nước phát triển các bác có kiếm tiền dễ vậy không. Ở đó thông tin minh bạch, lịch sử giao dịch các mảnh đất và giá cả đều tra cứu được. Điều kiện hành nghề môi giới bất động sản, kinh doanh bất động sản khắt khe (và các lĩnh vực khác cũng vậy). Bất động sản bị đánh thuế hàng năm. Các bác có đầu tư, đầu cơ kiếm lợi, thổi giá lên nổi không? Các bác làm chủ đầu tư, có tiền đóng ký quỹ lớn, có đủ vốn để xây xong mới được bán không? Có nhiều người mua bất động sản dễ và nhanh như mua mớ rau ở Việt Nam không?
Có một lần trong một cuộc họp, một anh phó giám đốc một công ty bất động sản trên sân khấu kể. Ảnh gặp một người làm công ty bất động sản ở Singapore, được họ cho biết rằng, để bán hết một dự án bên đó phải mất 5 năm. Ảnh nói, cái này để A (giám đốc sàn của ảnh) qua bán thì hết cái vèo. Có thể ảnh nói chỉ để khích lệ anh A hoặc cũng có thể không hiểu sự đời thật. Nó cho thấy sự khác biệt giữa hai nơi, hai đất nước. Cho nên theo mình, làm những hoạt động có nguy cơ cao, lại ở Việt Nam, mà cho cả người thân gia đình vào chung xuồng, chưa hẳn là điều khôn ngoan…
Do Thanh Lam
Danh mục toàn bộ 813 bài viết trên website chia theo chuyên mục:
- Toàn bộ bài viết chuyên sâu về bất động sản Việt Nam trong 10 năm: 685 bài viết Phần 1
- Toàn bộ bài viết chuyên sâu về bất động sản Việt Nam trong 10 năm: 685 bài viết Phần 2
- Toàn bộ bài viết chuyên sâu về bất động sản Việt Nam trong 10 năm: 685 bài viết Phần 3
- 128 bài viết hay nhất về Bất Động Sản được viết trong năm 2021 – 2022
Bình luận về “Nỗi khổ của làm doanh nghiệp bất động sản ở Việt Nam”
Trả lời
Bài viết liên quan
Trăm vạn tin rao bán bất động sản – biết đâu là hàng thơm?
Toàn bộ 813 bài viết về bất động sản Việt Nam giai đoạn 2020 – 2025: Toàn bộ bài viết chuyên sâu về bất động sản Việt Nam trong 10 năm: 685 bài viết Phần 1 Toàn bộ bài viết chuyên sâu về bất động sản Việt Nam trong 10 năm: 685 bài viết Phần..
Tương lai nào cho đất nông nghiệp
Lịch sử cải cách đất nông nghiệp và hệ quả để lại Cải cách ruộng đất, người cày có ruộng, địa chủ cường hào ác quá… tức là băm những miếng đất lớn thành trăm ngàn miếng đất nhỏ chia đều cho nhiều người. Các cuộc cách mạng này tại thời điểm đó được xem..
Làm bất động sản vì đam mê, vậy đam mê là gì?
Hơn 800 bài viết của 62 chuyên gia bất động sản hàng đầu Việt Nam được tổng hợp tại link: Toàn bộ bài viết chuyên sâu về bất động sản Việt Nam trong 10 năm: 685 bài viết Phần 1 Toàn bộ bài viết chuyên sâu về bất động sản Việt Nam trong 10 năm:..
Bài viết hay quá nói đúng ghê luôn, thực trạng tồn tại, dân làm thủ tục pháp lý thì khó, cty xin dự án thì 1 nốt nhạc.
Bạn nói đúng, siết bds càng chặt nguồn cung sẽ càng khan hiếm hơn, thêm hiện tại nn đang bơm tiền kích thích kinh tế thì dòng tiền làm ra lại trú ẩn vào bds, giá bds lại tăng cao thêm trong vài năm tới.
Lâu lâu mới thấy 1 bài nói khá đúng nỗi khổ của CĐT. Luật pháp không cấm các bạn làm CĐT, nếu thấy thơm, giàu nhanh thì mời vô xơi.
Theo cá nhân, ngành BDS là ngành kinh doanh không có vốn thực nhiều nhất và vốn triển khai 1 dự án cụ thể đều không có vốn thức, toàn mượn đầu heo lấu thịt chóó.
không là điều khôn ngoan thì không làm nữa