Vấn đề ra sổ của chủ đầu tư
Hơn 800 bài viết của 62 chuyên gia bất động sản hàng đầu Việt Nam được tổng hợp tại link:
- Toàn bộ bài viết chuyên sâu về bất động sản Việt Nam trong 10 năm: 685 bài viết Phần 1
- Toàn bộ bài viết chuyên sâu về bất động sản Việt Nam trong 10 năm: 685 bài viết Phần 2
- Toàn bộ bài viết chuyên sâu về bất động sản Việt Nam trong 10 năm: 685 bài viết Phần 3
- 128 bài viết hay nhất về Bất Động Sản được viết trong năm 2021 – 2022
Chủ đề này đang hot, mình xin chia sẻ vài ý kiến cá nhân cho phong phú góc nhìn. Tại mình có chút kinh nghiệm trong việc làm pháp lý dự án nên cũng có xíu thứ để chém gió. Có gì chưa đầy đủ thì các bạn góp ý thêm.
1. Lập dự án bất động sản và không lập dự án
Làm bất động sản thì có 02 hướng là lập dự án và không lập dự án.
- Như mấy bác các mập cá nhân đi phân lô tách thửa với tư cách cá nhân thì thường không phải lập dự án, và thủ tục đơn giản, nhanh gọn lẹ.
- Còn với những khu đất lớn, căn hộ, đất xây dựng mới… thì phải làm dựa trên pháp nhân và trải qua rất nhiều bước, hay là phải làm dự án mới được.
2. Sự khác nhau giữa đất dự án và đất không dự án
Dự án bất động sản mới xuất hiện cách đây tầm 30 năm thôi, từ thời Phú Mỹ Hưng là một trong những “dự án” đầu tiên.
Đất ở thật ra tồn tại lâu rồi, và ở Sài Gòn nói riêng, đa phần đất có được từ việc phân lô tách thửa bình thường.
Bạn mua nhà ở Phú Mỹ Hưng (hay trong khu dự án) thì gần như không phải check quy hoạch, vì quy hoạch nó ổn định, còn bạn mua đất phân lô cho dù có sổ rồi thì cũng nên check quy hoạch, vì nó có thể đổi bất cứ lúc nào. Lý do khi được coi là “Dự án” thì vì quy trình khó khăn nên mọi thứ được có sự ổn định lớn hơn là phân lô tách thửa bình thường. Đây có thể là sự khác biệt lớn nhất.
3. Quy trình phát triển dự án bất động sản và tình trạng của hợp đồng
Như đã nói, thủ tục phân lô nó dễ và đơn giản cũng như đỡ tốn hơn nhiều. Sản phẩm tạo ra là đất có sổ đỏ, nhiều kích thước (đa dạng sản phẩm), và còn xây dựng tự do nữa.
Thủ tục phát triển dự án thì dài loằng ngoằng và khó hơn nhiều. Nên để kích thích đầu tư thì nhà nước cho phân lô, còn để phát triển đàng hoàng thì phải lập dự án. Phân lô dễ, manh mún, nhưng mang tính tạm bợ. Còn dự án thì khó khăn, phức tạp và ổn định, lâu dài hơn.
Quy trình phát triển dự án nó có rất nhiều bước, và người ta hay dùng cái cụm từ “lộ trình pháp lý” để nói về dự án. Và cái lộ trình này nhanh thì vài ba năm, chậm thì có khi cả chục năm, mà vướng thì chả biết tới bao giờ.
Và vì dự án có lộ trình, nên các bước mua bán cũng có lộ trình. Dự án nào cũng bắt đầu bằng “Đặt chỗ, đặt cọc, hợp đồng mua bán, bàn giao, sổ…”. Nó có nhiều bước tùy vào lộ trình pháp lý đang đi tới đâu.
Theo luật hiện tại thì có 03 mốc đáng chú ý đó là “Ký hợp đồng mua bán”, “Bàn giao nhà”, “Ra sổ”. Nhưng sự quan tâm chung của thị trường sẽ thêm mốc “Mở bán” nữa, vì khi lấy được căn trong quá trình mở bán có thể “lướt” được trước khi ký hợp đồng mua bán.
Chủ đầu tư vào người mua bắt đầu huy động vốn khi sản phẩm chưa hoàn chỉnh, và luật cho phép điều đó. Tuy vậy, khách hàng cũng chấp nhận những khiếm khuyết về pháp lý và tin vào lời hứa của chủ đầu tư khi mua một sản phẩm, ví dụ:
Có khách hàng nào coi bộ pháp lý của dự án khi đặt chỗ không? Hay chỉ coi vị trí ổn không và giá rumor tốt không?
Có những dự án “Đặt chỗ không hoàn lại”, nghĩa là đặt chỗ mà không mua thì không được trả lại tiền, nhưng khách hàng vẫn chịu.
Hợp đồng đầu tiên thường là hợp đồng cọc, và thường trong bất động sản nói chung, người ta có thể nhận cọc bất cứ lúc nào, miễn không bán được thì đền cọc.
Hợp đồng mua bán là một dạng riêng của hợp đồng mua bán thuộc dự án, lý do phải ký hợp đồng mua bán vì chưa có sổ. hợp đồng mua bán nó là một loại hợp đồng được nhà nước bảo trợ, nó nằm khúc giữa hợp đồng thông thường (dân sự) và sổ (tài sản).
Bàn giao nhà: Đây là một hành động bàn giao tài sản, qua bước này rồi thì bên bán không “đòi lại” hay đơn phương hủy hợp đồng được.
Sổ: Khi ra tên cho người mua thì quá trình này hoàn thành.
Trong thực tế, ngay cả mua bán bên ngoài cũng có những trường hợp khiếm khuyết, ví dụ:
- Đất sổ chung.
- Đất giấy tay
- Đất chưa có sổ: Ở những vùng quê chưa hề cấp sổ gì.
- Đất chưa lên thổ cư (mặc dù đã có sổ).
- Công chứng vi bằng…
Thật ra mua bán là một hành vi dân sự, thỏa thuận đôi bên (hoặc có sự tham gia của nhà nước làm trọng tài). Quan trọng là phải hiểu đang trả tiền cho cái gì (hiện tại hoặc tương lai), thường các nội dung này nó đề cập trong hợp đồng.
Sổ đương nhiên phải có, nhưng đôi khi chả có cái nội dung nào nói sẽ có trong bao lâu cả. Và khi đã đặt bút ký vào thì coi như chấp nhận. Giống như đi cho vay nợ, mà không quy định lúc nào trả thì việc đòi được cũng hên xui. Cái này xuất hiện mọi nơi trong thực tế chứ không riêng gì lĩnh vực nhà đất.
4. Tại sao có chủ đầu tư làm pháp lý tốt, có chủ đầu tư làm pháp lý kém
Quy trình pháp lý thì giống nhau, tuy nhiên làm nó có tốt hay không thì vừa do năng lực của chủ đầu tư đó lẫn bản chất của cái dự án đó. Mà cái chiếm tỉ trọng lớn là bản chất dự án. Muốn xem bản chất dự án thì phải coi từ đầu, mà cái quan trọng nhất là nguồn gốc đất và quy hoạch.
Nguồn gốc đất: Mặc dù đất đai là sở hữu toàn dân, nhưng trước khi làm dự án thì “quyền sử dụng” nó thuộc về ai. Nếu thuộc chủ đầu tư thì tốt, còn thuộc nhà nước thì căng.
Quy hoạch: Quy hoạch là thông tin cho biết cục đất đó được làm gì, nếu trước khi làm dự án mà quy hoạch ổn đúng chức năng thì ngon, nhưng phải chuyển đổi thì lại căng.
Có những dự án ngon lành cả nguồn gốc đất lẫn quy hoạch thì pháp lý ngon lành, nhưng đất loại này không dễ kiếm. Còn khi ôm phải đất vướng 1 trong 2 cái trên (hoặc cả 2) thì cà giựt nhiều thứ.
Có bạn thắc mắc tại sao không kiếm đất sạch, ổn cả 2 cái trên, thì xin trả lời là loại đó cực hiếm, và gần như không còn nếu không phải là tích trữ từ xưa.
5. Tại sao không có sổ đỏ?
Có rất nhiều lý do để không/chưa ra sổ được, tiền chỉ là một phần mà thôi. So sánh với cái dễ là phân lô tách thửa thử nha.
- Không ra sổ được vì chỗ này chưa có đợt, dự án đôi khi cũng phải chờ “đợt”.
- Không ra sổ được vì thằng hàng xóm tranh chấp ranh, dự án cũng có.
- Không ra sổ được vì luật hạn chế cấp, dự án cũng có những văn bản hạn chế.
- Không ra sổ được vì không hoàn công được, công trình dự án cũng bị.
- Không ra sổ được vì sổ chính còn nằm trong ngân hàng, chưa có tiền rút ra làm thủ tục.
- Không ra sổ được vì vi phạm (làm sai luật, chờ kết quả thanh tra cho những vấn đề liên quan…).
Đương nhiên sẽ có bạn hỏi rằng chả lẽ chủ đầu tư không nắm được rủi ro, thật ra để đi làm dự án, chủ đầu tư phải đi hỏi đàng hoàng, chứ chả ai dám làm khi mà không nắm hết kế hoạch. Nhưng biết đâu bất ngờ.
Có những cục đất rủi ro hơn cục đất khác, nhưng chính vì nó rủi ro, nó khó nên giờ nó mới còn, chứ dễ thì làm xong lâu rồi. Còn rủi ro thì có nên bán rẻ hơn không? Cũng có thể coi đa phần chủ đầu tư đều bán rẻ rồi, vì có nhiều dự án chưa sổ, nhưng giá nay đã gấp đôi khi mở bán ấy chứ.
Đôi khi thị trường Việt Nam khá lạ, mấy dự án rủi ro pháp lý thì tỉ suất lợi nhuận thường cao hơn các dự án pháp lý ít rủi ro.
Chủ đầu tư thường có 1 đội pháp lý hùng hậu, còn khách hàng thì khi đi mua chả bao giờ nhờ luật sư đọc hợp đồng. Khi có tranh chấp thì đa phần thua, bởi chủ đầu tư là dân chuyên nghiệp. Cũng có khi khách hàng biết nhưng tặc lưỡi cho qua, vì mình không mua thì đứa khác mua. Kiểu như chỉ có nước lợ, mà muốn kiếm nước ngọt uống thì đôi khi chết khát.
Duc Le
Bình luận về “Vấn đề ra sổ của chủ đầu tư”
Trả lời
Bài viết liên quan
Đất ở lâu dài sao lại có thời hạn?
Toàn bộ 813 bài viết về bất động sản Việt Nam giai đoạn 2020 – 2025: Toàn bộ bài viết chuyên sâu về bất động sản Việt Nam trong 10 năm: 685 bài viết Phần 1 Toàn bộ bài viết chuyên sâu về bất động sản Việt Nam trong 10 năm: 685 bài viết Phần..
Kinh nghiệm mua nhà đất vi bằng hiểu rõ để tránh mất tiền oan
Hiểu đúng về nhà đất vi bằng Có không ít người mua bất động sản hiểu sai vi bằng do thừa phát lại lập chính là một hợp đồng mua, chính sự ngộ nhận này dẫn đến người mua bị lừa đảo bị mất tiền trong giao dịch mua bán nhà đất Vi bằng là..
Sổ hồng riêng – Coi chừng lầm!
Sổ hồng riêng nhưng đất sử dụng chung? Bài viết dành cho những người chỉ mua nhà 1 lần trong đời. Đăng vô các nhóm mua bán ở Bình Chánh – Cần Giuộc… là tác giả bị “Khóa” ngay. Những người cả đời để dành tiền mua nhà, cho nên không rành thủ tục pháp..
Hàng không an toàn mà vẫn bán được là do marketing và sale ạ. Hàng ngon , an toàn mà vẫn bán chậm cũng do marketing và sale ạ . Người Việt vốn tin người và suy nghĩ tích cực, nên khi gặp vấn đề thường nghĩ theo hướng sẽ tốt, sẽ ổn. Có chưa tốt thì cho thêm thời gian, thêm cơ hội. Vậy nên , trong hợp đồng dù có ghi mốc thời gian ra sổ , song không có mục nếu không đúng thì sẽ bồi thường như thế nào. ? CĐT và người mua là quyền lợi và trách nhiệm ngang nhau phải không ạ. ?
Chung quy lại là do các loại thủ tục và giấy phép chưa xong , anh CĐT LÁCH LUẬT ĐỂ HUY ĐỘNG VỐN , đến lúc không ra sổ được thì lại quay qua đổ thừa tại quy trình , quy định . Tại sao dự án nào của anh A thì sổ ra nhanh , còn của anh B thì lại chậm vài năm , đôi khi của anh C không bao giờ được cấp sổ . Em đọc bài này của anh , em lại có ý nghĩ anh đang cổ súy cho việc đi tắt lách luật của CĐT
Mình đã từng đi theo anh chị đầu tư để làm bđs k lập dự án. Nên cũng hiểu ít nhiều, còn bđs dự án thì làm công ty và trải qua rất nh giai đoạn từ thời bán tại Long An, bán cạnh Alibaba Phú Mỹ… thì mình cũng hiểu ra nhiều điều. Chính xác là ra sổ thì tốt, nhưng chưa ra sổ mà ra tiền thì cũng vẫn có thể cân nhắc rủi ro để mua bán đầu tư!
Túm lại là , cái xã hội này nó ít có minh bạch. Chẳng riêng gì BĐS , mặt hàng nào cũng vậy. Bất kể bạn giàu nghèo hay đại gia thì cũng nên cố gắng nhiều lần hơn so với các xã hội khác – học cách là “người tiêu dùng thông minh” .